Η αγοραπωλησία ακινήτου είναι μία σύμβαση με την οποία ένας ιδιοκτήτης (πωλητής) πωλεί και μεταβιβάζει την κυριότητα που διαθέτει σε κάποιο ακίνητο και ένας αγοραστής καταβάλλει το συμφωνημένο χρηματικό ποσό για να το αποκτήσει. Η σύμβαση αυτή για να είναι έγκυρη, βάσει του άρθρου 1033 του Αστικού Κώδικα, πρέπει να καταρτιστεί υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο και στη συνέχεια να γίνει μεταγραφή στο αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο (ή Υποθηκοφυλακείο, αναλόγως με την περιοχή). Με τον όρο «ακίνητα» λογίζονται κατοικίες (διαμερίσματα, πολυκατοικίες, μονοκατοικίες κλπ), εμπορικά ακίνητα (καταστήματα, γραφεία, ξενοδοχεία κλπ), βιομηχανικά ακίνητα (π.χ. εργοστάσια, αποθήκες), αλλά και κομμάτια γης, όπως είναι τα οικόπεδα ή τα αγροτεμάχια.
Η αγορά, η πώληση και η γενικότερη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας μαζί με όλες τις νομικές διαδικασίες που τις συνοδεύουν συνιστούν έναν από τους σημαντικότερους τομείς της οικονομικής δραστηριότητας, ο οποίος λόγω της εξαιρετικής του βαρύτητας χρήζει απαραιτήτως της καθοδήγησης από ένα δικηγορικό γραφείο, με εμπειρία σε ζητήματα ακινήτων. Οποιαδήποτε μεταβιβαστική δικαιοπραξία ακινήτου ενέχει κινδύνους που η άγνοιά τους μπορεί να οδηγήσει τον ενδιαφερόμενο σε σημαντική οικονομική ζημία.
Το δικηγορικό γραφείο μας διαθέτει πολυετή εμπειρία σε σύνθετες υποθέσεις αγοραπωλησίας ακινήτων ευρισκόμενων σε ολόκληρη την Ελλάδα, με συμβαλλόμενα μέρη τόσο από τη χώρα μας, όσο και από το εξωτερικό. Βασικός μας στόχος είναι η καλύτερη δυνατή προστασία του εντολέα μας και η όσο το δυνατόν μεγαλύτερη εξασφάλιση των δικαιωμάτων του. Οι υπηρεσίες μας καλύπτουν ολόκληρη τη διαδικασία, από τον έλεγχο τίτλων και την ορθή κατάρτιση των όρων τυχόν προσυμφώνου (Δείτε άρθρο για: Προσύμφωνο πώλησης-αγοραπωλησίας ακινήτου. Τί πρέπει να γνωρίζετε), συμβολαίου αγοράς ή πώλησης ενός ακινήτου έως και την νομική προστασία της ακίνητης περιουσίας σας. Προς διευκόλυνση του αγοραστή ή πωλητή εντολέα μας, είναι δυνατή και η εκπροσώπησή του με πληρεξούσιο έγγραφο καθ’ όλη τη διάρκεια της διαδικασίας, αν επί παραδείγματι εκείνος διαμένει εκτός Αθηνών ή στο εξωτερικό.
Η νομική εκπροσώπηση σε μία πώληση ακινήτου είναι ιδιαιτέρως αναγκαία για τον αγοραστή, αλλά και για τον πωλητή. Από την πλευρά του αγοραστή υπάρχουν διαφόρων ειδών ζητήματα που χρήζουν προσεκτικού ελέγχου. Ο Δικηγόρος του αγοραστή ελέγχει τη νομιμότητα του τίτλου κτήσης και την καταχώριση στο κτηματολόγιο ή τη μεταγραφή του στο υποθηκοφυλακείο, καθώς και την ενδεχόμενη ύπαρξη τυχόν βαρών σε αυτό. Βάρη επί του ακινήτου κατά τη νομική ορολογία, ορίζονται οι υποθήκες, οι προσημειώσεις, οι κατασχέσεις, οι δουλείες ή οι διεκδικήσεις που εγγράφονται και ακολουθούν το ακίνητο. Τα βάρη αυτά πολλές φορές δεν αποκλείεται να καθιστούν ασύμφορο το να ασχοληθεί κανείς με το εν λόγω ακίνητο, γι’ αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό ο συγκεκριμένος έλεγχος να γίνεται από Δικηγόρο με εμπειρία επί των ζητημάτων αυτών. Για την πληρέστερη κάλυψη και διασφάλιση των εντολέων μας, το γραφείο μας δεν πραγματοποιεί τον νομικό έλεγχο του ακινήτου μόνο κατά την έναρξη των συζητήσεων των ενδιαφερόμενων μερών, αλλά μέχρι και πριν την τελική υπογραφή του συμβολαίου, καθώς έως την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, ελλοχεύει ο κίνδυνος να έχει μεσολαβήσει εγγραφή βάρους.
Είναι επίσης πιθανόν να προκύψουν ζητήματα τα οποία να εμποδίζουν την ολοκλήρωση της διαδικασίας. Για παράδειγμα, ένα ιδιαίτερα σύνηθες φαινόμενο είναι το ακίνητο να προέρχεται από κληρονομιά, όμως ο ιδιοκτήτης του να μην έχει προχωρήσει σε αποδοχή αυτής, ούτε πιθανόν και οι προκάτοχοί του, με αποτέλεσμα ορισμένες φορές ο αγοραστής να αιτείται από τον πωλητή την έκδοση κληρονομητήριου, προκειμένου να διασφαλιστεί. Το δικηγορικό μας γραφείο, το οποίο μάλιστα εξειδικεύεται σε ζητήματα κληρονομικού δικαίου, αναλαμβάνει την επίλυση τυχόν τέτοιων ανακυπτουσών εκκρεμοτήτων, αφού πρακτικά δεν πρόκειται για προβλήματα που μπορούν να ματαιώσουν την αγοραπωλησία, αλλά μόνο να αναστείλουν αυτήν μέχρι την έκδοση κάθε απαιτούμενου εγγράφου.
Μετά την επιτυχή ολοκλήρωση των ανωτέρω ενεργειών, τα μέρη θα πρέπει να έρθουν σε επαφή με συμβολαιογράφο, προκειμένου να ξεκινήσει η συγκέντρωση των απαιτούμενων δικαιολογητικών εγγράφων και η εν γένει προετοιμασία του οριστικού συμβολαίου της αγοραπωλησίας. Το γραφείο μας διατηρεί συνεργασία με έμπειρο συμβολαιογραφικό γραφείο, για άμεση, αξιόπιστη και πλήρως επαγγελματική εξυπηρέτηση, ωστόσο η επιλογή αυτή μπορεί να γίνει και από τα ίδια τα μέρη. Στην πράξη είθισται η επιλογή του συμβολαιογράφου να γίνεται από τον αγοραστή.
Το δικηγορικό γραφείο μας εκπροσωπώντας τον αγοραστή εντολέα μας, ελέγχει εάν συντρέχουν προϋποθέσεις απαλλαγής από φόρο, καθώς και αν υφίστανται οφειλές στο πρόσωπο του πωλητή που μπορεί να εμποδίσουν την πρόοδο της διαδικασίας. Επίσης, συγκεντρώνονται τα απαιτούμενα έγγραφα από την πλευρά του αγοραστή, ελέγχονται όσα προσκομίζει ο πωλητής (φορολογικά έγγραφα, νομιμοποιήσεις κλπ) και τέλος, χρέος μας είναι ο ενδελεχής έλεγχος του συμβολαίου, όπου περιλαμβάνονται όλες οι λεπτομέρειες που συμφωνήθηκαν για την αγορά αυτή, η τιμή της και οι όροι του ακινήτου, προς εξασφάλιση της απουσίας σφαλμάτων, ώστε εν συνεχεία και μετά την υπογραφή του, να γίνει η απαραίτητη μεταγραφή στο αρμόδιο κτηματολόγιο ή υποθηκοφυλακείο. Ασφαλώς και μέχρι και την υπογραφή του συμβολαίου διαβεβαιώνουμε τον εντολέα μας για την πλήρη διασφάλισή του.
Από την άλλη πλευρά για την εκπροσώπηση του πωλητή εντολέα μας, το γραφείο μας αναλαμβάνει τη συγκέντρωση όλων των απαιτούμενων εγγράφων από το κτηματολόγιο, τον Δήμο, την εφορία, την υποβολή αιτήσεων φόρου και αιτήσεων για φορολογικά πιστοποιητικά, καθώς επίσης και τη διασφάλιση ότι η καταβολή του τιμήματος θα γίνει με τον σωστό τρόπο. Τέλος, πραγματοποιείται εκ μέρους μας προσεκτικός έλεγχος του συμβολαίου, κρίνοντας πάντοτε με γνώμονα την καλύτερη δυνατή συμφωνία προς το συμφέρον του εντολέα μας, παρέχοντας σε αυτόν τη βεβαιότητα ότι δεν υπάρχει κίνδυνος ακύρωσης του συμβολαίου και ότι αυτό θα καταχωρηθεί άμεσα στο αρμόδιο κτηματολόγιο ή υποθηκοφυλακείο.
Προτού ολοκληρωθεί η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, απαιτείται η υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης στην Εφορία. Η δήλωση αυτή συντάσσεται από τον συμβολαιογράφο, φέρει τις υπογραφές του αγοραστή και του πωλητή και υποβάλλεται είτε από τον ίδιο τον αγοραστή, είτε από τον εξουσιοδοτημένο Δικηγόρο του στο Τμήμα Κεφαλαίου της αρμόδιας ΔΟΥ, σύμφωνα με την τοποθεσία του ακίνητου. Ο φόρος μεταβίβασης πληρώνεται εφάπαξ από τον αγοραστή και υπολογίζεται βάσει της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή καθορίζεται από τους επίσημους πίνακες της Εφορίας για κάθε περιοχή.
Photo by LinkedIn Sales Solutions on Unsplash.
