Συχνά στις συναλλαγές συναντάμε οικόπεδα και ακίνητα στα οποία δεν έχει γίνει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Ως εκ τούτου, αυτά υπάγονται στο καθεστώς της εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας, γεγονός το οποίο δημιουργεί σημαντικά προβλήματα στους ιδιοκτήτες. Η κοινωνία δικαιώματος που δημιουργείται λόγω της εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας αρχικά θα μπορούσε να λυθεί εξωδικαστικά με κοινή συμφωνία των κοινωνών, οι οποίοι αποφασίζουν να μοιράσουν μεταξύ τους τα περιουσιακά στοιχεία, είτε με ανταλλαγή, σε περίπτωση παραδείγματος χάριν που αυτά είναι δύο ακίνητα, είτε με εκποίηση του πράγματος και μοιράζοντας τα χρήματα που θα αποκτηθούν, είτε με κάθε άλλο συμφέροντα προς όλους τρόπο. Ο τρόπος αυτός της εξωδικαστικής διανομής είναι ο πλέον ενδεδειγμένος πριν καταφύγουν οι κοινωνοί στο Δικαστήριο. Σε περίπτωση όμως που δεν μπορεί να επιτευχθεί ο εξωδικαστικός συμβιβασμός με κοινή συμφωνία για διανομή της κοινής περιουσίας, τότε λύση επέρχεται με την δικαστική ή αναγκαστική διανομή. Στην περίπτωση αυτή, οποιοσδήποτε από τους κοινωνούς μπορεί να προσφύγει στο Δικαστήριο και να ζητήσει τη λύση της κοινωνίας μέσω της διανομής της κοινής περιουσίας.
Μορφές Δικαστικής Διανομής
Η λύση της κοινωνίας μπορεί να γίνει με δύο τρόπους:
- είτε με αυτούσια διανομή των κοινών πραγμάτων,
- είτε με πλειστηριασμό και διανομή του εκπλειστηριάσματος.
Σε κάθε περίπτωση, την επιλογή την έχει ο Δικαστής, ο οποίος δεν δεσμεύεται από την πρόταση των κοινωνών και έχει την εξουσία να διατάξει τον συμφερότερο κατά την κρίση του τρόπο διανομής.
Αυτούσια είναι η διανομή όταν το κοινό πράγμα μπορεί να διαιρεθεί σε ίσης αξίας μέρη, χωρίς να επέλθει αλλοίωση αυτού ή μείωση της αξίας του. Τα ιδανικά μερίδια στη συνέχεια μοιράζονται ισότιμα στους κοινωνούς. Η αυτούσια διανομή επιλέγεται πάντοτε όταν το κοινό πράγμα είναι χρηματικό ποσό. Μία άλλη περίπτωση αυτούσιας διανομής είναι στα οικόπεδα, όπου ο Δικαστής θα μπορούσε να διατάξει την σύσταση καθέτων επί του συνολικού οικοπέδου και την διανομή των κάθετων ιδιοκτησιών στους κοινωνούς.
Διανομή με Πλειστηριασμό
Η διανομή με πλειστηριασμό επιλέγεται, ως επί το πλείστον, όταν η αυτούσια διανομή δεν είναι συμφέρουσα για τους κοινωνούς ή έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση της αξίας τους πράγματος ή δεν μπορεί εν τοις πράγμασι να επιτευχθεί (π.χ. επειδή το κοινό πράγμα είναι μόνο ένα διαμέρισμα). Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο Δικαστής διατάσσει την πώληση με πλειστηριασμό των κοινών πραγμάτων και το χρηματικό ποσό στη συνέχεια διανέμεται στους κοινωνούς.
Στην περίπτωση που υπάρχουν περισσότερα του ενός ακίνητα, υπάρχει η επιλογή της διανομής έκαστου εξ αυτών σε κάθε κοινωνό, με τέτοιο τρόπο ώστε ο κάθε ένας να έχει την πλήρη και αποκλειστική κυριότητα στο ακίνητο. Σε αυτή την περίπτωση, εάν η αξία ενός εκ των ακινήτων είναι μεγαλύτερη, ο κοινωνός που θα λάβει το ακίνητο με τη μεγαλύτερη αξία ενδέχεται να υποχρεωθεί στην καταβολή κάποιου χρηματικού ποσού στο έτερο κοινωνό.
Προϋποθέσεις για την Αυτούσια Διανομή
Θεμελιώδης προϋπόθεση για την αυτούσια διανομή με την κλασική της μορφή είναι η δυνατότητα κατανομής του διανεμητέου σε μέρη, ανάλογα προς τις ιδανικές μερίδες των κοινωνών. Για να διατάξει το δικαστήριο την αυτούσια διανομή θα πρέπει να είναι δυνατή (εφικτή) και συμφέρουσα η φυσική διαίρεση του διανεμητέου σε μέρη ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών, δίχως να μειώνεται η αξία του.
Νομικά ανέφικτη είναι η αυτούσια διανομή, όταν η κατάτμηση του πράγματος απαγορεύεται από το νόμο ή δεν πληρούνται οι συγκεκριμένοι όροι που αυτός θέτει. Ειδικότερα, νομικά ανέφικτη είναι η αυτούσια διανομή ακινήτου, όταν από τη διαίρεσή του σε μέρη, ανάλογα προς τις ιδανικές μερίδες των κοινωνών, προκύπτουν μη άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα. Το δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να διατάξει απόδειξη, αν κρίνει ότι η αυτούσια διανομή είναι προδήλως αδύνατη ή ασύμφορη.
Είδη Αυτούσιας Διανομής
Σύμφωνα με τον Νόμο, υπάρχουν δύο περιπτώσεις αυτούσιας διανομής με σύσταση διαιρεμένων ιδιοκτησιών:
- Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίαςήκάθετης ιδιοκτησίας επί οικοδομημένου ήδη οικοπέδου.
- Η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας επί ακάλυπτου οικοπέδου.
- Στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, συστήνεται αποκλειστική, αυτοτελής και ανεξάρτητη κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα αυτού και αναγκαστική συγκυριότητα επί του εδάφους και των κοινών μερών της οικοδομής.
- Ως κάθετη ιδιοκτησία εκλαμβάνεται η χωριστή κυριότητα σε ένα από τα περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα που έχουν αναγερθεί σε ενιαίο οικόπεδο.
Προσεπίκληση Δανειστών και Επικαρπωτών
Στη δίκη διανομής προσεπικαλούνται υποχρεωτικά με επιμέλεια εκείνου που επισπεύδει τη συζήτηση όσοι έχουν δικαίωμα υποθήκης ή ενεχύρου ή επικαρπίας, καθώς και όσοι έχουν επιβάλει συντηρητική ή αναγκαστική κατάσχεση στη μερίδα κάποιου από τους κοινωνούς.
Ο νόμος προβλέπει επίσης:
- Τη σύσταση υποθήκης ή ενεχύρου σε νέα αντικείμενα,
- Την εξόφληση του δανειστή από άλλον κοινωνό ώστε να εξισωθούν οι μερίδες.
Το δικαίωμα λύσης της κοινωνίας ανήκει στους κοινωνούς συγκυρίους, όχι όμως και στον επικαρπωτή, αφού αυτός δεν είναι συγκύριος του κοινού. Ο επικαρπωτής προσεπικαλείται υποχρεωτικά στη δίκη της διανομής, ανεξαρτήτως αν παρεμβαίνει ή όχι, και καθίσταται αναγκαίος ομόδικος.
