Κατά τη διάταξη του άρθρου 599 παρ. 1 του Αστικού Κώδικα, «ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε». Με τον όρο «αποδώσει» νοείται η παράδοση της κατοχής του μισθίου από το μισθωτή στον εκμισθωτή.
Επιπλέον, ο μισθωτής, για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία. Έτσι, σε περίπτωση, που ο μισθωτής παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο ο μισθωτής, ανεξάρτητα από τυχόν πταίσμα του τελευταίου. Χωρίς ακόμη δηλαδή να ερευνάται αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης του μισθίου, ο μισθωτής αν παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει να καταβάλει αποζημίωση στον εκμισθωτή εξαιτίας της υποχρέωσης που εκείνος είχε να αποδώσει το μίσθιο στον συμφωνημένο χρόνο. Η αξίωση αυτή είναι διαφορετική από την αξίωση πληρωμής μισθωμάτων, αφού ο γενεσιουργός λόγος της είναι η παράβαση της υποχρέωσης του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης και η υποχρέωση αποζημίωσης που προκύπτει από την παράβαση αυτή, ενώ γενεσιουργός λόγος της οφειλής των μισθωμάτων είναι η σύμβαση μίσθωσης. Η αξίωση του εκμισθωτή προς αποζημίωση, γεννιέται από την επόμενη ημέρα της λήξης της μίσθωσης και διαρκεί μέχρι την ημέρα της απόδοσης της κατοχής του μισθίου. Ο εκμισθωτής επιπλέον δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση αυτή του μισθίου και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας του.
Ως συμφωνημένο μίσθωμα για τον υπολογισμό της εν λόγω αποζημίωσης νοείται αυτό το οποίο οφειλόταν κατά το χρόνο της λήξης της μίσθωσης και όχι εκείνο που, κατά τη διάρκεια της παρακράτησης του μισθίου, θα προέκυπτε από τη συμφωνημένη αναπροσαρμογή του. Η αξίωση του εκμισθωτή προς αποζημίωση καθίσταται ληξιπρόθεσμη και απαιτητή, αφού πρώτα προηγηθεί όχληση του μισθωτή, ενώ μπορούν να απαιτηθούν και τόκοι υπερημερίας.
Εκτός των ανωτέρω, ο εκμισθωτής δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση αυτή του μισθίου και την αποκατάσταση κάθε άλλης περαιτέρω ζημίας, όμως σε κάθε περίπτωση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να ισχυριστεί και να αποδείξει το αντίθετο, οπότε και απαλλάσσεται από την ευθύνη.
Η αξίωση αυτή καθίσταται ληξιπρόθεσμη και απαιτητή και, συνεπώς, τοκοφόρα, εφόσον προηγηθεί όχληση του υπόχρεου σε αποζημίωση, οπότε οφείλονται και τόκοι. Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ. προβλέπει πως “ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη“. Εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 Α.Κ.), ο εκμισθωτής, έχει την δυνατότητα να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου (αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη) μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής) και όχι άλλο προγενέστερο σημείο, εκτός αν έχει συμφωνηθεί τούτο υπό των μερών. Ειδικότερα, το δικαίωμα αυτό, αναπροσαρμογής του μισθώματος, παρέχει τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, η οποία μεταβάλλεται ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής.
Το οφειλόμενο για αποζημίωση χρήσης λόγω παρακράτησης του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης ποσό, έστω και αν ορίζεται ίσο με το μίσθωμα, δεν έχει χαρακτήρα μισθώματος, αλλά αποτελεί γνήσια αποζημίωση. Τέλος, ο μισθωτής μπορεί να υποσχεθεί στο εκμισθωτή, ως ποινή, χρηματικό ποσό για την περίπτωση που δεν θα εκπληρώσει ή δεν θα εκπληρώσει προσηκόντως την παροχή, η ποινή δε αυτή καταπίπτει αν ο μισθωτής αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή αν περιέλθει σε υπερημερία.
Photo by Jakub Żerdzicki on Unsplash
