Είναι πολλές οι φορές που ένας μισθωτής παραλαμβάνει ένα μίσθιο, είτε για κατοικία, είτε για επαγγελματική χρήση και δεν αντιλαμβάνεται από την αρχή ελαττώματα που υπάρχουν σε αυτό και τα διαπιστώνει αφού εγκατασταθεί σε αυτό. Η άρνηση του ιδιοκτήτη είτε να τα επισκευάσει, είτε να δεχθεί τη λύση της μίσθωσης δίνει στον ενοικιαστή μία σειρά από δικαιώματα. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575, 576 και 577 του Αστικού Κώδικα προκύπτει πως, αν κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης λείπει συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου ή αν ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει κάποιο πραγματικό ελάττωμα που υπήρχε στο μίσθιο, το οποίο εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνηθείσα χρήση, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει είτε τη μείωση ή τη μη καταβολή του μισθώματος, είτε να απαιτήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης.
Στις περιπτώσεις αυτές που το μίσθιο παρουσιάζει ελαττώματα ή δεν έχει ιδιότητες που είχαν συμφωνηθεί, ο μισθωτής έχει δικαίωμα είτε να ασκήσει αγωγή κατά του ιδιοκτήτη για μείωση, είτε μη καταβολή του μισθώματος ή να ασκήσει αγωγή προς αποζημίωση, η οποία περιλαμβάνει την ανόρθωση της ζημίας του για τη μη εκτέλεση της σύμβασης. Οι παρεχόμενες αξιώσεις υπάρχουν διαζευκτικώς και συνεπώς, η επιλογή της μιας αποκλείει την άσκηση των λοιπών, υπό οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως είτε επικουρικώς, εφόσον αφορούν στο ίδιο χρονικό διάστημα χωρίς να μπορεί να μεταβάλλεται κατά τη βούληση του μισθωτή. Ειδικότερα, τα δικαιώματα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος και αποζημίωσης παρέχονται στο μισθωτή, εκλεκτικά, δηλαδή ο μισθωτής μπορεί ελεύθερα να διαλέξει, ποιο από αυτά ικανοποιεί τα συμφέροντά του καλύτερα. Η επιλογή αυτή γίνεται με άτυπη απευθυντέα και ανεπίδεκτη αιρέσεως ή ανακλήσεως, σαφή, ρητή ή σιωπηρή, δήλωση του μισθωτή προς τον εκμισθωτή. Από την περιέλευση της δήλωσης αυτής του μισθωτή στον εκμισθωτή, διαπλάσσεται η νέα έννομη σχέση τους. Παράλληλα προς αυτά τα δικαιώματά του, ο μισθωτής έχει το πρόσθετο δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση υπό τους όρους του άρθρου 585 του ΑΚ, εφόσον εξαιτίας του προβαλλόμενου από αυτόν πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης της συμφωνηθείσας ιδιότητας αναιρείται η δυνατότητα να κάνει ελεύθερη ή ανενόχλητη χρήση κατά τους όρους της σύμβασης, οπότε, σύμφωνα με το άρθρο 587 του ΑΚ, αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση και δεν υποχρεούται πλέον ο μισθωτής σε καταβολή μισθωμάτων για το χρόνο μετά την καταγγελία. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, το δικαίωμα της καταγγελίας παρέχεται για κάθε είδους αθέτηση της κύριας υποχρέωσης του εκμισθωτή να παραδώσει στο μισθωτή τη συμφωνημένη χρήση, στην οποία περιλαμβάνονται και τα πραγματικά ελαττώματα και η έλλειψη συμφωνηθείσας ιδιότητας, ανεξαρτήτως εάν ο εκμισθωτής βαρύνεται ή όχι με υπαιτιότητα. Για την καταγγελία αυτή, η οποία προϋποθέτει μη έγκαιρη και ανεμπόδιστη παραχώρηση ή αφαίρεση της συμφωνημένης χρήσης του μισθίου, πρέπει προηγουμένως να ταχθεί εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή για την αποκατάσταση της χρήσης και αυτή να παρέλθει άπρακτη, εκτός αν ο μισθωτής, εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης, ή αν από την όλη στάση του εκμισθωτή προκύπτει, ότι η θέση της προθεσμίας θα ήταν άσκοπη. Επιπλέον από τη διάταξη του άρθρου 914 του ΑΚ, που ορίζει, ότι όποιος ζημιώνει άλλον παράνομα και υπαίτια έχει υποχρέωση να τον αποζημιώσει, συνάγεται, ότι μπορεί να συρρέει παράλληλα με την ενδοσυμβατική, και η ευθύνη από αδικοπραξία, όταν η ζημιογόνα ενέργεια είναι παράνομη σύμφωνα με το γενικό καθήκον, που επιβάλλει το δίκαιο, να μη ζημιώνεται άλλος αυθαίρετα, όχι όμως και όταν αυτή δεν θα ήταν παράνομη, αν δεν υπήρχε η συμβατική σχέση, καθόσον, τότε αποτελεί αθέτηση μόνο της ενοχής, από την οποία πηγάζει η υποχρέωση για ορισμένη συμπεριφορά, οπότε εφαρμόζονται οι ειδικές συμβατικές διατάξεις και όχι οι γενικές περί αδικοπραξίας. Η αγωγή πρέπει να περιέχει α) σαφή έκθεση των γεγονότων που θεμελιώνουν σύμφωνα με το νόμο την αγωγή και δικαιολογούν την άσκησή της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, β) ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς, γ) ορισμένο αίτημα. Συνεπώς, αρκεί, για το παραδεκτό της αγωγής, να εκτίθενται στο δικόγραφο αυτής τα πραγματικά περιστατικά που αποτελούν τις προϋποθέσεις εφαρμογής ορισμένης νομικής διάταξης, στην οποία και θεμελιώνεται το ασκούμενο με την αγωγή αίτημα. Όταν στο δικόγραφο της αγωγής δεν περιέχονται τα πιο πάνω στοιχεία ή όταν αυτά περιέχονται κατά τρόπον ελλιπή ή ασαφή, τότε η έλλειψη αυτή καθιστά μη νομότυπη την άσκησή της, επιφέρει δε την απόρριψή της ως απαράδεκτης λόγω αοριστίας, είτε κατόπιν προβολής της σχετικής ένστασης, είτε και αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο της ουσίας. Εξάλλου, το χρηματικό ποσό, το οποίο δίδεται, κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, από το μισθωτή στον εκμισθωτή, “ως εγγύηση” (στην πραγματικότητα εγγυοδοσία), διέπεται, ως προς τη λειτουργία του και ιδίως την τύχη του, από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων, στο πλαίσιο της ελευθερίας των συμβάσεων, κατά τη διάταξη του άρθρου 361 του ΑΚ. Η αξίωση του μισθωτή για απόδοση της εγγυοδοσίας, γίνεται ληξιπρόθεσμη, με τη λήξη της μίσθωσης και επιστρέφεται, αν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση για ζημίες στο μίσθιο και εφ’ όσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.
Photo by Ingmar on Unsplash
