Η πρόκληση φθορών στο μίσθιο ακίνητο από τον μισθωτή, οι οποίες διαπιστώνονται μετά τη λήξη της μίσθωσης και την αποχώρησή του από το ακίνητο, αποτελεί ένα σύνηθες και πρακτικά σημαντικό ζήτημα, το οποίο καλούνται να αντιμετωπίσουν πολλοί εκμισθωτές.
Ανεξαρτήτως αν οι φθορές οφείλονται σε δόλο ή αμέλεια του μισθωτή ή προκλήθηκαν από τρίτα πρόσωπα, γεννάται αξίωση αποζημίωσης υπέρ του εκμισθωτή, της οποίας η νομική βάση και ο χρόνος παραγραφής διαφέρουν, ανάλογα με τη φύση της ζημίας και την αιτία της.
1. Φθορές επί της υλικής υπόστασης του μισθίου – Παραγραφή 6 μηνών (Άρθρο 602 ΑΚ)
Όταν οι φθορές αφορούν την υλική υπόσταση του ακινήτου, τα συστατικά του μέρη (μη αποχωριζόμενες εγκαταστάσεις) ή τα παραρτήματά του (όπως κινητά πράγματα – π.χ. ηλεκτρικές συσκευές που εκμισθώθηκαν μαζί με το ακίνητο), η σχετική αξίωση αποζημίωσης υπόκειται σε εξάμηνη παραγραφή, ανεξαρτήτως αν πρόκειται για αστική ή εμπορική μίσθωση.
Η παραγραφή ξεκινά την επομένη της πραγματικής παραλαβής του μισθίου από τον εκμισθωτή, ο οποίος μόνον τότε έχει τη δυνατότητα να διαπιστώσει την ύπαρξη ή την έκταση των φθορών.
2. Φθορές από τρίτο πρόσωπο – Παραγραφή 5 ετών (Άρθρο 937 ΑΚ)
Σε περίπτωση που η φθορά έχει προκληθεί από τρίτο πρόσωπο, όπως π.χ. συγκατοικούντα, υπάλληλο ή συνεργάτη του μισθωτή (βοηθός εκπλήρωσης), αυτό ευθύνεται κατά τις διατάξεις περί αδικοπραξιών. Στην περίπτωση αυτή, η αξίωση αποζημίωσης παραγράφεται σε πέντε (5) έτη.
3. Αφαίρεση ή παρακράτηση κινητών του μισθίου – Παραγραφή 5 ετών (Άρθρο 937 ΑΚ)
Αν η ζημία οφείλεται στην παρακράτηση ή αφαίρεση κινητών πραγμάτων που είχαν εκμισθωθεί μαζί με το ακίνητο, η απαίτηση του εκμισθωτή παραγράφεται επίσης σε πέντε (5) έτη, με βάση τις διατάξεις περί αδικοπραξιών.
4. Αθέτηση όρων της μισθωτικής σύμβασης – Παραγραφή 20 ετών
Όταν οι φθορές αποτελούν συνέπεια παραβίασης συγκεκριμένου όρου της μισθωτικής σύμβασης, η αξίωση του εκμισθωτή θεμελιώνεται σε παραβίαση συμβατικής υποχρέωσης, και υπόκειται σε εικοσαετή (20ετή) παραγραφή.
Η διάταξη αυτή καθιστά αναγκαία την ορθή νομοτεχνική σύνταξη της μισθωτικής σύμβασης, ώστε οι σχετικοί όροι να είναι σαφώς διατυπωμένοι και εκτελεστοί.
5. Ολοσχερής καταστροφή του μισθίου – Παραγραφή 20 ετών (Άρθρο 249 ΑΚ)
Αν επέλθει καταστροφή του μισθίου, με αποτέλεσμα την αντικειμενική αδυναμία απόδοσής του, η σχετική αξίωση του εκμισθωτή υπόκειται επίσης σε εικοσαετήπαραγραφή, εφόσον η ευθύνη βαραίνει τον μισθωτή ή άλλο πρόσωπο.
6. Αναγνώριση χρέους από τον μισθωτή – Παραγραφή 20 ετών
Σε περίπτωση που ο μισθωτής αναγνωρίσει την ύπαρξη της οφειλής, έστω και αφηρημένα, τότε η αξίωση παραγράφεται σε είκοσι (20) έτη, δυνάμει των γενικών διατάξεων.
Έναρξη Παραγραφής και Αναστολή
Η έναρξη του χρόνου παραγραφής, στις περιπτώσεις όπου αυτή είναι εξάμηνη (άρθρο 602 ΑΚ), υπολογίζεται από την επομένη της επιστροφής του ακινήτου στον εκμισθωτή, καθώς μόνο τότε αυτός μπορεί να διαπιστώσει τη ζημία.
Η παραγραφή αναστέλλεται για όσο διάστημα ο εκμισθωτής εμποδίζεται από λόγο ανωτέρας βίας να ασκήσει την απαίτησή του, ενώ διακόπτεται με την κατάθεση της σχετικής αγωγής αποζημίωσης.
Συμπερασματικά
Η προστασία του εκμισθωτή έναντι φθορών στο ακίνητο από τον μισθωτή ή τρίτους εξαρτάται άμεσα από τη νομική βάση της αξίωσης και τον ακριβή χαρακτηρισμό της ζημίας. Η ορθή νομική αξιολόγηση κάθε υπόθεσης και η έγκαιρη άσκηση των αξιώσεων είναι καθοριστικής σημασίας για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων του εκμισθωτή.
Το γραφείο μας διαθέτει εμπειρία στη διαχείριση υποθέσεων αποζημιώσεων από μισθωτικές συμβάσεις και παρέχει νομική εκπροσώπηση τόσο σε εξώδικες όσο και σε δικαστικές ενέργειες.
Επικοινωνήστε μαζί μας για εξατομικευμένη συμβουλή.
Photo by Erik Mclean on Unsplash
